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內容來自sina新聞
前5月簽約額下降五成 首開股份患上資金焦慮癥
隨著樓市降價潮的蔓延，房企的業績也不容樂觀。6月10日，首開股份宣佈，前5月公司及控股子公司簽約金額55.1億元，同比下降48.62%。而此前一則關於首開股份或現"光耀式"危機的報道，更是將其推上輿論的風口浪尖。
首開股份公告稱，公司財務狀況存在一定壓力，但仍屬於合理范疇。公司扣除預收房款後的有息負債率約45.6%，處於上市房企中等水平，公司不存在任何項目因資金緊張停工、樓盤無法按期交付的情況。
但資金壓力仍不容樂觀。截至2013年底，首開股份借款總額已超過400億元，年內支出利息高達31.69億元高雄新市鎮第二期，2013年實現凈利潤也隻有12.89億元。
房地產業內人士嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從首開股份此前的戰略看，它希望通過土地擴張來獲取市場份額的擴大。不過，從今年5月份業績可以看出，市場庫存去化的預期受到影響。"一方面這確實有市場降溫的影響，另一方面也說明在市場降溫下，產品的優勢並沒有發揮出來。對房企來說，業績遇阻自然會對資金鏈有一定壓力。"
去年利息支出遠超凈利潤
去年土地市場一片火熱，銷售形勢良好，也使地價不斷攀升。堅持"北京市場為核心發展區域，廣泛佈局全國具有發展潛力的二、三線城市"為發展戰略的首開股份，也在土地市場大顯身手。
2013年，首開股份在北京地區共摘得12塊開發用地，在京外城市以及新進城市也身手不凡，共取得9塊開發用地。
瘋狂拿地的背後，是對資金的極度渴求。首開股份2013年報指出，公司目前主要融資途徑為銀行貸款、信托貸款、私募債，2013年底銀行貸款餘額200.74億元、信托貸款餘額164.31億元、私募債48.92億元。報告期內利息總支出為31.69億元。報告期內公司對外擔保總額為70.67億元，主要為控股子公司進行開發融資提供擔保。
值得註意的是，首開股份2013年的營業收入為135.01億元，實現凈利潤僅有12.89億元，比上一年下降瞭20.3%。按此計算，2013年的利息支出和凈利潤相差兩倍有餘。
中投顧問項目總監朱文嘉在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房地產行業負債水平一般較高，首開股份目前算得上高負債。公司自2009年以來負債率一直保持在80%以上，處在一個較高的水平。
首開股份也表示，2013年股份公司業務拓展和企業規模擴張比較快，支出不斷增加，公司資金壓力較大。資本市場融資困難較大，可供貸款的新項目越來越少。信托融資比重增加，融資利率上升，資金成本較高。近年來公司負債率居高不下，面臨著高負債運營風險。
完成今年銷售目標有難度
瘋狂拿地導致負債率高企的背後，是對2014年的良好預期。首開股份2013年報指出，2014年計劃新取得預售許可面積約217萬平方米，預計銷售面積168萬平方米，銷售簽約額247億元。銷售面積和簽約額同比分別增長約2%、34%，簽約金額增長較大的主要原因，是公司可售資源逐步轉向經濟較發達的核心城市和區域，而核心城市和區域較高的土地成本推漲瞭預計銷售價格。
但公司前5月的銷售業績並不樂觀。首開股份6月10日宣佈，5月份公司及控股子公司共實現簽約面積8.8萬平方米，同比下降50.62%；簽約金額12.2億元，同比下降39.45%。今年1~5月，首開股份及其控股子公司累計實現簽約面積42.3萬平方米，同比下降45.94%；簽約金額55.1億元，同比下降48.62%。
另外，5月首開股份參股合作項目共實現簽約面積2.5萬平方米 ，實現簽約金額4.6億元。前5個月該公司參股合作項目累計實現簽約面積12.9萬平方米，實現簽約金額24億元。
一位匿名分析人士告訴 《每日經濟新聞》記者，今年整個市場行情很不好。即便是首開股份不剔除參股合作夥伴的銷售業績，前5月也隻實現瞭近80億元的銷售簽約額，僅完成全年預期銷售業績的32%。未來要沖刺年度銷售業績，還是有一定壓力。
拓展融資渠道"補血"
比銷售業績更為頭疼的是還款壓力。明年上半年，首開股份僅信托資金的到期還款額就超過50億元，其中，平安信托15億元計劃2015年2月5日到期；雲南信托15億元計劃2015年4月24日到期；廈門信托12億元計劃2015年3月27日到期；山東信托10億元計劃2015年2月7日到期。
嚴躍進分析稱，去年以來，房企經營業績不錯，很多房企的借貸比較順利，金融機構也願意進行借貸。但問題在於，此類借貸是需要以今年優秀的銷售業績做支撐。很多戰略擴張的房企，沒有預計到今年市場降溫幅度如此大，因此此前的借款往往會造成今年還貸的風險。
為瞭解決資金的壓力，首開股份也在積極采取行動。首開集團(首開·國風上觀 首開常青藤 首開國風美唐)近日與建設銀行、華夏銀行分別簽訂瞭220億元和100億元的融資授信 《銀企戰略協議》，加之今年5月與北京銀行簽訂200億元融資授信，首開集團總計獲得瞭520億元的意向性授信。
首開集團與多傢銀行簽署戰略合作協議，確保瞭公司整體信貸業務的正常開展，特別是下屬上市公司首開股份業務開展提供瞭充足的資金保障。
在土地市場上，首開股份也變得"保守"起來。克而瑞統計數據顯示，3月份以來，首開股份隻新增1宗土地儲備，與萬科聯手以7.63億元獲得北京大興區一幅地塊。
在朱文嘉看來，對於高負債企業來說，一方面要多渠道融資，銀行、信貸、基金以及海外融資等，以緩解資金鏈壓力，保障企業日常業務的正常開展；另一方面，企業銷售策略應該有所調整，"降價跑量"，提升銷售額，加快銷售回款。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/08162772495.shtml
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